Số liệu mới nhất của Cushman & Wakefield cho thấy quý III, TP HCM có gần 3.800 căn hộ mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ khoảng 42%. Phần lớn giao dịch tập trung vào một dự án tại khu Đông thành phố, các dự án còn lại sức hấp thụ kém. Dù vậy, giá sơ cấp căn hộ tại đây vẫn tăng 1% so với quý trước và 15% so với cùng kỳ 2022, trung bình khoảng 3.247 USD (tương đương 80 triệu đồng) một m2.
Còn theo Dat Xanh Service, giá bán bình quân căn hộ TP HCM quý vừa qua là 60-80 triệu đồng mỗi m2, tăng 2-3% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tiếp tục giảm sâu, về mức quanh 22%, tức cứ 10 căn đưa ra thị trường chỉ có 2 căn được “chốt mua”, 8 căn còn lại bị tồn kho.
Ngay ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại từ nhà đầu tư), theo ghi nhận của VnExpress, đà giảm giá căn hộ cũng đang hạ nhiệt. Xét trên mức giá đã giảm trong 6 tháng đầu năm, một số giao dịch có sự tăng nhẹ trở lại từ 5-7%. Tại khu Đông, một dự án chung cư quy mô lớn trước đó từng ghi nhận sóng xả hàng rầm rộ, giá giảm 20-30%, hiện giao dịch vẫn chưa có nhiều khởi sắc nhưng đã không còn hiện tượng cắt lỗ sâu. Các môi giới tại đây cho biết với các suất giảm giá 10-15% vẫn lác đác có khách bán, còn giảm trên 25-30% hiện đã không dễ tìm.
Báo cáo của DKRA Group cũng cho hay giá căn hộ giao dịch thứ cấp tại TP HCM ghi nhận tăng 1-3% so với quý trước.
Nhìn nhận diễn biến trên, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group cho biết sự tăng giá căn hộ trên thị trường thứ cấp do động thái hạ lãi suất cho vay ở các ngân hàng thương mại thời gian qua đã tác động tích cực đến tâm lý thị trường. Giai đoạn khó khăn nhất đã qua, động thái giảm giá mạnh để thoát vốn, tái cơ cấu danh mục diễn ra mạnh 6 tháng đầu năm, nhà đầu tư còn cầm cự đến giai đoạn này là những người đã vượt qua thời điểm sóng gió nhất.
Tuy nhiên, ông Thắng cho rằng đà tăng giá nhà trên thị trường thứ cấp chỉ dao động ở biên độ nhỏ 1-3% và các giao dịch này diễn ra cục bộ, quy mô chưa lớn.
Trong khi đó, theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield, xu hướng tăng giá căn hộ thị trường sơ cấp trong quý vừa qua do phần lớn dự án mở bán thuộc loại hình cao cấp, hạng sang và siêu sang đã kéo giá trung bình toàn thị trường tăng lên. 92% nguồn cung mở bán đến từ 3 dự án tại khu Đông, giá bán trung bình 60-120 triệu đồng mỗi m2, không có nguồn cung bình dân kéo lại khiến giá bình quân tăng.
Tương tự, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan cho biết quý III, TP HCM có 8 dự án mở bán, trong đó 2 dự án thuộc loại hình trung cấp, 3 dự án cao cấp và 3 dự án hạng sang, không có dự án giá bình dân nào chào bán. Hai dự án trung cấp cũng có giá từ 49-55 triệu đồng một m2. Sáu dự án cao cấp, hạng sang còn lại giá từ 55-230 triệu đồng mỗi m2. Nếu hai quý trước vẫn còn có một số dự án trung cấp kéo lại giá bình quân, thì quý III chỉ toàn sản phẩm giá cao.
Theo ông Long, xu hướng tăng giá chung cư đang ảnh hưởng lớn đến sức hấp thụ của thị trường này. Giá bán cao khiến số đông người mua nhà không tìm được căn hộ phù hợp với nhu cầu và tài chính bản thân.
“Chúng tôi đã thực hiện một khảo sát về nhu cầu mua nhà, kết quả là 43% nhu cầu mua rơi vào căn hộ giá từ 2 đến tối đa 4 tỷ đồng mỗi căn; 27% cần tìm nhà giá dưới 2 tỷ đồng. Các loại hình có giá cao hơn, lượng quan tâm cũng khiêm tốn. Ví như, tầm giá từ 4-6 tỷ đồng có khoảng 19%, trên 6 tỷ đồng là khoảng 9%”, ông nói.
Ông Long cho rằng việc mua chung cư ngày càng khó khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá. Trong 8 năm, giá chung cư TP HCM tăng 82%, trong khi thu nhập của người dân thành thị chỉ tăng 39%. Muốn mua một căn hộ trung cấp hai phòng ngủ tại thành phố, chi phí trung bình đều trên 3 tỷ đồng, tầm dưới 3 tỷ đồng đã rất khó tìm ở Sài Gòn.
Cùng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết hiện nay, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Hiện nay, nguồn cung giữa các phân khúc chưa cân đối và tâm lý người mua còn khá thận trọng. Trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê. Nếu muốn mua nhà phải tìm cách vay vốn, nhưng hiện nhiều người chưa dám vay vì quan ngại về lãi suất. Điều này khiến thanh khoản đình trệ.
Về giá bán, bà Dung cho rằng với thị trường sơ cấp, mặt bằng giá chung cư sẽ không giảm xuống. Bởi hiện nay mọi chi phí triển khai dự án đều tăng và quỹ đất khan hiếm.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng cho rằng căn hộ nói riêng và các phân khúc khác nói chung dù sức mua có giảm, giá khó có thể hạ khi chi phí phát triển dự án như lãi vay, nguyên vật liệu xây dựng, nhân công… ngày càng cao. Chưa kể các chi phí phát sinh do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài. Khi chi phí tăng cao, giá bán không thể thấp.
Theo ông, doanh nghiệp cũng có cái khó là chi phí đầu tư cao, lại thêm yếu tố lạm phát, trượt giá, phát triển hạ tầng và lợi nhuận. “Nếu nguồn cung vẫn tắc và khan hiếm, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông, giá bán chung cư rất khó giảm. Ngay cả thời điểm trước, các chủ đầu tư chỉ giảm giá thành thông qua các chính sách chiết khấu, thanh toán nhanh để cộng gộp vào giá bán”, ông Phúc cho hay.
Nguyên Tiêu